“教育+文旅+康養+田園”將是新地產(chǎn)最新模式
為貫徹落實(shí)《中共中央國務(wù)院關(guān)于打贏(yíng)脫貧攻堅戰的決定》《“十三五”脫貧攻堅規劃》精神，切實(shí)做好生態(tài)扶貧工作，日前，國家發(fā)展改革委、國家林業(yè)局、財政部、水利部、農業(yè)部、國務(wù)院扶貧辦共同印發(fā)了《生態(tài)扶貧工作方案》，以實(shí)現脫貧攻堅與生態(tài)文明建設“雙贏(yíng)”。
健全生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)與生態(tài)資源保護銜接機制，加大生態(tài)旅游扶貧的指導和扶持力度，依法加強自然保護區、森林公園、濕地公園、沙漠公園、草原等旅游配套設施建設，完善生態(tài)旅游行業(yè)標準；積極打造多元化的生態(tài)旅游產(chǎn)品，推進(jìn)生態(tài)與田園、康養、文化、旅游、教育、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合，大力發(fā)展生態(tài)體驗、生態(tài)科考、生態(tài)康養、生態(tài)旅游等，倡導智慧旅游、低碳旅游；在貧困地區打造具有較高知名度的50處精品森林旅游地、20條精品森林旅游線(xiàn)路、30個(gè)森林特色小鎮、10處全國森林體驗和各地多個(gè)森林養生、田園養生、文旅養生試點(diǎn)基地等。
健康與田園旅游相結合
為健康小鎮發(fā)展奠定基礎
經(jīng)濟收入及中等收入人群的增長(cháng)、帶薪休假制度的進(jìn)一步落實(shí)和居民消費結構的變化，推動(dòng)著(zhù)原來(lái)以觀(guān)光休閑為主體的旅游市場(chǎng)逐漸向以度假居住為核心，結合觀(guān)光、休閑、體驗、養生的度假市場(chǎng)轉變，大眾度假時(shí)代已經(jīng)全面來(lái)臨。
度假時(shí)代下，人們不再追求趕景點(diǎn)、忙拍照，而是希望可以盡可能的停留下來(lái)，沉淀心靈、享受生活、體驗“閑情逸致”，最終帶來(lái)身體的放松與心靈的愉悅?？梢?jiàn)，旅游度假的核心價(jià)值也是游客身心的健康，因此旅游與健康有著(zhù)天然的耦合性，兩者的結合發(fā)展，為健康小鎮的發(fā)展奠定了基礎。
第一，與生態(tài)環(huán)境相結合打造田園生態(tài)養生：即依托項目地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，構建生態(tài)體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質(zhì)養生、田園養生等養生業(yè)態(tài)，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態(tài)酒店、地方元素民宿、茶香小鎮等產(chǎn)品，形成生態(tài)養生大健康產(chǎn)業(yè)體系；
第二，與養生養老結合發(fā)展田園健康享老：將醫療、氣候、生態(tài)、康復、休閑等多種元素融入養老產(chǎn)業(yè)，發(fā)展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥(niǎo)”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動(dòng)等業(yè)態(tài)，打造集養老居住、養老配套、養老服務(wù)為一體的養老度假基地等綜合開(kāi)發(fā)項目，帶動(dòng)護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。
第三，與體育運動(dòng)結合打造田園運動(dòng)康體：依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動(dòng)、水上運動(dòng)、戶(hù)外拓展、戶(hù)外露營(yíng)、戶(hù)外體育運動(dòng)、定向運動(dòng)、養生運動(dòng)、極限運動(dòng)、傳統體育運動(dòng)、徒步旅行、探險等戶(hù)外康體養生產(chǎn)品，推動(dòng)體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。
第四，與文化休閑結合打造田園文化養心：深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化，結合市場(chǎng)需求及現代生活方式，運用創(chuàng )意化的手段，打造利于養心的精神層面的旅游產(chǎn)品，使游客在獲得文化體驗的同時(shí)，能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源，打造文化度假區、依托中國傳統文化，打造國學(xué)體驗基地等。
第五，與休閑農業(yè)相結合打造健康飲食養生：藥食同源，是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說(shuō)是健康旅游中至關(guān)重要的一項內容。健康食品的開(kāi)發(fā)，可以與休閑農業(yè)相結合，通過(guò)發(fā)展綠色種植業(yè)、生態(tài)養殖業(yè)，開(kāi)發(fā)適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態(tài)健康食品，同時(shí)結合生態(tài)觀(guān)光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動(dòng)，推動(dòng)健康食品產(chǎn)業(yè)鏈的綜合發(fā)展。
第六，與中醫藥及現代醫學(xué)相結合打造康療養生：康療養生產(chǎn)品的構成主要是以中醫、西醫、營(yíng)養學(xué)、心理學(xué)等理論知識為指導，結合人體生理行為特征進(jìn)行的以藥物康復、藥物治療為主要手段，配合一定的休閑活動(dòng)進(jìn)行的康復養生旅游產(chǎn)品，包括康體檢查類(lèi)產(chǎn)品。它是醫療旅游開(kāi)發(fā)中的重要內容之一。
第七，與度假居住相結合打造田園居住養生：居住養生是以健康養生為理念，以度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導而形成的一種健康養生方式。這種養生居住社區向人們提供的不僅僅是居住空間，更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態(tài)、環(huán)境良好、食品健康等特點(diǎn)外，它還提供全方位的康療及養生設施及服務(wù)，并為人們提供冥想靜思的空間與環(huán)境，達到在恬靜的氣氛中修身養性的目的。
康養小鎮
“教育+文旅+康養+田園”的新地產(chǎn)模式未來(lái)必火
康養小鎮以健康產(chǎn)業(yè)為核心，將田園、健康、養生、養老、休閑、文化、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態(tài)環(huán)境較好的特色小鎮。國務(wù)院在2016年發(fā)布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進(jìn)健康與田園、養老、文化、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的升級換代和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化。
1、資源優(yōu)勢
適宜創(chuàng )建發(fā)展田園康養文旅小鎮的地區，一般應有良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件，這是實(shí)現健康生活的一個(gè)重要基礎條件。在這個(gè)基礎條件上，根據當地不同資源，結合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，可以發(fā)展融合不同產(chǎn)業(yè)體系的康健小鎮。
如擁有宗教文化、長(cháng)壽文化、溫泉資源、醫藥產(chǎn)業(yè)資源等等?？梢劳许椖康亓己玫臍夂蚣吧鷳B(tài)環(huán)境，構建生態(tài)體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質(zhì)養生、田園養生等養生業(yè)態(tài)，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態(tài)酒店/民宿等產(chǎn)品，形成生態(tài)養生健康小鎮產(chǎn)業(yè)體系。
2、產(chǎn)業(yè)特色
康養小鎮的產(chǎn)業(yè)應該是以健康為主的， 如生態(tài)田園產(chǎn)業(yè)、養老健康產(chǎn)業(yè)、休閑農業(yè)產(chǎn)業(yè)、度假休閑產(chǎn)業(yè)、健康食品產(chǎn)業(yè)、體育文化旅游等。
3、功能明確
康養小鎮不同于一般的小鎮，它的功能性更強。以體育產(chǎn)業(yè)為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動(dòng)、水上運動(dòng)、戶(hù)外拓展、戶(hù)外露營(yíng)、戶(hù)外體育運動(dòng)、定向運動(dòng)、養生運動(dòng)、極限運動(dòng)、傳統體育運動(dòng)、徒步旅行、探險等戶(hù)外康體養生產(chǎn)品，推動(dòng)體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展，全面優(yōu)化迭代并深度呈現生命經(jīng)濟的多元化形態(tài)。
核心價(jià)值
圍繞“康養產(chǎn)業(yè)—智慧養老—醫養結合—康養小鎮—康養田園綜合體、政策機遇、國家扶持、創(chuàng )建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創(chuàng )意、規劃設計、產(chǎn)業(yè)導入、落地要點(diǎn)、操盤(pán)實(shí)踐、運營(yíng)模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項目考察”等多個(gè)方面進(jìn)行深入剖析與解讀，共同探討康養項目、特色小鎮及田園綜合體的培育創(chuàng )建及運營(yíng)。
康養產(chǎn)業(yè)大熱，應如何賺錢(qián)？（7種盈利模式）
康養產(chǎn)業(yè)在國內康養產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類(lèi)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)機構、實(shí)業(yè)界人士都在探索康養產(chǎn)業(yè)的盈利模式，本文列舉了七種盈利模式供參考。
康養產(chǎn)業(yè)如何賺錢(qián)？
賺土地的錢(qián)
在城市遠郊低價(jià)拿地開(kāi)發(fā)養老養生項目，隨著(zhù)土地價(jià)值提升進(jìn)而獲得土地溢價(jià)收益。這部分是最容易、也是開(kāi)發(fā)商最想賺到的錢(qián)。
賺服務(wù)的錢(qián)
有康養意愿的人群有消費的需求，所以在護理方面、服務(wù)方面供應品種豐富，通過(guò)提升服務(wù)來(lái)盈利。
賺設施的錢(qián)
為康養人士配置會(huì )所及其他服務(wù)設施，提供消費場(chǎng)所，通過(guò)配套設施獲取收益。服務(wù)和設施是康養產(chǎn)業(yè)的核心，但這一部分是目前國內項目的短板，未來(lái)需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加強。
賺人群的錢(qián)
當一個(gè)社區成熟之后，會(huì )形成康養人群的文化、社交集聚的圈層效應，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。
賺量身定做的錢(qián)
細分市場(chǎng)、研究康養人群的活動(dòng)規律，進(jìn)行有針對性的設置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。而從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要進(jìn)行長(cháng)時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現。
目前國內康養產(chǎn)業(yè)的盈利來(lái)源重點(diǎn)體現在對客戶(hù)定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補貼、金融結合、專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內涵的盈利模式。
具體可分為以下7種：
01銷(xiāo)售模式——出售產(chǎn)權
銷(xiāo)售產(chǎn)權快速盈利。與傳統的出售產(chǎn)權房方式基本一致，以養老、養生、度假概念，出售房屋產(chǎn)權為主，區域級別配套并舉。通過(guò)出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。
優(yōu)勢：采用這種模式資金回籠快，模式復制成本低，風(fēng)險小。
劣勢：無(wú)法享受物業(yè)持有帶來(lái)的增值收益，也意味著(zhù)放棄了康養產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值。
02持有模式——只租不售
沒(méi)有選擇出售物業(yè)，而是持有并長(cháng)期租賃，擔任起運營(yíng)商角色，設立一定的入住門(mén)檻，然后采取按月收取服務(wù)費的形式運作項目。
優(yōu)勢：有利于后期運營(yíng)的持續收入。
劣勢：對資金要求高，投資回收期較長(cháng)，此外對開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)管理有較高要求。
03銷(xiāo)售+持有模式——租售并舉
這種模式可以通過(guò)產(chǎn)權銷(xiāo)售實(shí)現資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的建設，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與配套設施又提升了可售物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，使整個(gè)項目實(shí)現內部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要策略，為國內大部分康養產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商所接受，對于資金實(shí)力有限的傳統開(kāi)發(fā)商比較合適，適用于普通養老公寓和大型混合式養老社區的開(kāi)發(fā)。
優(yōu)勢：這種模式可以緩解資金壓力，也可以避免后期運營(yíng)服務(wù)中出現的問(wèn)題，解決資本投入與后期盈利的問(wèn)題。
04會(huì )員制模式
會(huì )員制模式是指投資運營(yíng)商銷(xiāo)售會(huì )員資格，并為會(huì )員提供全方位、多層次的康養服務(wù)，通過(guò)收取會(huì )員費和服務(wù)費實(shí)現盈利。
這種模式以運營(yíng)商持有物業(yè)為基礎，以提供康養服務(wù)為核心，規避了產(chǎn)權銷(xiāo)售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長(cháng)的難題，是養老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要創(chuàng )新。但是由于其存在變相銷(xiāo)售產(chǎn)權和會(huì )員費過(guò)高的問(wèn)題，目前仍然存在爭議。
05逆抵押貸款購房
即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購買(mǎi)一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。
06轉讓使用權模式
在項目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權分割銷(xiāo)售的實(shí)際條件下，堅持買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營(yíng)的理想模式。
07分散租賃模式
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長(cháng)有短，在這種模式下，一般是由開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司或物業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。
總之，“20萬(wàn)億的藍?！钡摹敖逃?文旅+康養+田園”新地產(chǎn)模式正吸引著(zhù)地產(chǎn)業(yè)、資本市場(chǎng)及相關(guān)企業(yè)，成為大家追逐的熱點(diǎn)，中國的下一首富一定會(huì )誕生在“教育+文旅+康養+田園”這個(gè)跨界融合的產(chǎn)業(yè)集群里！
